Kan ik van dat huis af? Een krakend dak en meer van dat soort ellende bij de aankoop van een woning.
Koper heeft op 16 juli 2017 een woning gekocht van [verweerster] . In het inlichtingenformulier heeft de verkoper vermeld dat het dak in een extreem droge periode geluid maakt door werking van houten dakconstructie. Het huis wordt op 1 maart 2018 in eigendom overgedragen. De koper heeft de woning eerst nog laten verbouwen en is er op 1 mei 2018 in gaan wonen. Omdat hij merkte dat het dak veel lawaai maakte heeft hij onderzoek laten doen door een ingenieursbureau. Op 3 oktober 2018 heeft koper aan de verkoper geschreven dat het dak extreem harde geluiden maakt. Het gaat volgens hem om extreem luide kraakgeluiden die in ieder geval in de slaapkamer te horen zijn. Hij heeft de verkoper aansprakelijk gesteld voor het geconstateerde gebrek in het dak en haar gesommeerd het gebrek aan het dak te herstellen.
Verkoper geeft aan dat zij niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Koper kon er volgens haar op grond van de informatie op het inlichtingenformulier van op de hoogte zijn dat het dak geluiden kan maken. De aard en de omvang daarvan zou bij een voorafgaand bouwkundig onderzoek duidelijk zijn geworden. Met andere woorden: ik heb voldaan aan mijn mededelingsverplichting, u had zelf onderzoek moeten doen. Verder merkt de verkoper op dat de geluiden niet zo ernstig zijn dat het huis daarom niet meer geschikt is als woonhuis. En er is ook veel te laat geklaagd, schending van de wettelijke klachttermijn van artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek. De zaak is interessant omdat hiermee goed geïllustreerd kan worden hoe een rechter hierover oordeelt.
Klachtplicht geschonden?
Schending van de klachttermijn beoordeelt de rechter in het licht van de vraag of het belang van de verkoper is geschaad door het tijdsverloop. “Bekendheid als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 hoeft er nog niet direct te zijn op het moment dat de koper een aanwijzing heeft dat er mogelijk een gebrek is. Als de koper in redelijkheid van mening is dat een onderzoek door een deskundige nodig is om een (beter) beeld te krijgen van de aard, ernst en oorzaak van het gebrek om daarmee de verkoper met voldoende precisie te kunnen inlichten, dan kan hij dat onderzoek (laten) doen. Hij moet dat wel voortvarend doen. Koper heeft over het tijdsverloop toegelicht dat hij in mei 2018 merkte dat het dak ernstig kraakte, maar eerst heeft afgewacht of dat kraken bleef, ook als het minder droog weer was. Toen dat het geval was, heeft hij onderzoek laten doen. [Het ingenieursbureau] is in augustus 2018 de situatie komen bekijken. In september 2018 is een geluidsmeting uitgevoerd, waarna [het ingenieursbureau] op 27 september 2018 heeft gerapporteerd. De rechtbank is van oordeel dat koper hiermee voldoende voortvarend heeft gehandeld om duidelijkheid te krijgen over de aard en omvang van het door hem geconstateerde probleem. Hij heeft verkoper ook kort na ontvangst van het rapport van [het ingenieursbureau] geïnformeerd over het gebrek. Verder is van belang dat verkoper door dit tijdsverloop niet is benadeeld. De dakconstructie is niet gewijzigd en zij kon zelf een tegenrapport laten uitbrengen. Dat heeft zij ook gedaan.”
Voldoet de woning aan de koopovereenkomst?
De volgende vraag is, of de woning met dit gebrek voldoet aan de eisen voor een normaal gebruik als woonhuis. Daarover oordeelt de rechter dat partijen het erover eens zijn dat verkoper alleen aansprakelijk is voor gebreken die de woning ongeschikt maken voor een normaal gebruik als woonhuis én die gebreken niet bekend of kenbaar waren voor de koper op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. Hier komt de onderzoekplicht van de koper naar voren; daar tegenover staat de mededelingsplicht van de verkoper. Onder ‘normaal gebruik’ wordt door de rechter verstaan: dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
De Rechtbank gaat uit van de geluidsmeting van [het ingenieursbureau] waarbij in de nacht van 19 op 20 september 2018 is geconstateerd dat het dak “26 maal een kraak- tik- of knalgeluid heeft geproduceerd boven het vooraf ingesteld opname-startniveau à 50 dB (A), met een maximum van 63 dB (A), het geluid van een standaard digitale piep van een wekker op circa één meter afstand”. Het bezwaar van de verkoper dat de geluidmeting niet representatief is, omdat deze is uitgevoerd in een periode met uitzonderlijk warm weer, volgt de rechtbank niet. “Uit het weerrapport van het KNMI voor 19 tot 20 september 2018 dat in het rapport … is opgenomen, blijkt dat de maximum temperatuur 23.6 graden was. Dat is geen uitzonderlijke zomertemperatuur.” Ook het bezwaar van verkoper dat [het ingenieursbureau] niet heeft getoetst aan de juiste geluidsnormen is geen reden om voorbij te gaan aan de meetresultaten. “Het gaat hier niet om overschrijding van wettelijke (veiligheids-)normen uit (bijvoorbeeld) het Bouwbesluit of het Activiteitenbesluit, maar om de vraag of het geluid dat het dak maakt van dien aard is dat daardoor het woongenot wezenlijk wordt aangetast. [Het ingenieursbureau] heeft toegelicht dat er geen (wettelijke) geluidsnormen zijn voor een krakend dak en voor de toetsing van het geluidsniveau heeft hij gewezen op de richtwaarden van de World Health Organisation (WHO) dat voor slaapkamers een maximaal geluidsniveau van 45 dB(A) vermeldt.” Vervolgens trekt de rechter de conclusie: “In een woning moet in beginsel ongestoord geslapen kunnen worden. Met de door de WHO gehanteerde norm van 45 dB(A) als referentiekader, zijn kraak- tik- of knalgeluiden tussen de 50 en 63 dB(A) 26 keer per nacht in de slaapkamer, een wezenlijke aantasting van het woongenot.”
Kenbaarheid
Maar dat was toch kenbaar?! De verkoper had toch meegedeeld dat er een geluidsprobleem was met het dak? De rechter vindt van niet. Hier komt de mededelingsverplichting van de verkoper naar voren. “De informatie ‘bij extreem droge periode geluid door werking van houten dakconstructie’ op het inlichtingenformulier komt niet overeen met de situatie dat het dak bij warm zomerweer in de slaapkamer met grote regelmaat kraak- tik- of knalgeluiden zijn te horen van 50 tot 63 dB(A) zoals die blijkt uit het rapport van [het ingenieursbureau].” Daarbij geeft de rechter nog aan niet te twijfelen aan de vraag of verkoper het formulier naar eer en geweten heeft ingevuld, “maar kennelijk heeft zij deze geluiden niet als zo intensief en hard ervaren. Tegenover de subjectieve beleving van verkoper over de hinderlijkheid en de ernst van het geluid staan echter de objectieve meetgegevens.”
Ok, maar de verkoper heeft wel iets meegedeeld, had de koper dan toch in ieder geval niet zelf ook moeten onderzoeken wat de aard en de omvang was van de geluiden? Hij was toch gewaarschuwd? Een gewaarschuwd man telt toch voor twee? Hier komt het conflict tussen mededelingsverplichting en onderzoekverplichting naar voren. In het algemeen geldt, dat een koper mag afgaan op de mededelingen die door de verkoper zijn gedaan. Zo ook in deze zaak. De rechter oordeelt daarover: “De informatie op het inlichtingenformulier is niet zo verontrustend dat koper voorafgaand aan de koop onderzoek had moeten doen naar de dakconstructie om de oorzaak en de aard van de geluiden vast te stellen. Koper heeft naar voren gebracht dat de beschreven situatie dat het dak bij een extreem droge periode geluid maakt, voor hem aanvaardbaar was. Omdat er geen aanleiding was om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren is het niet van belang of bij een dergelijk onderzoek bekend zou zijn geworden dat dit type dak vaak voor geluidsoverlast zorgt. Dit verweer van verkoper hoeft daarom niet te worden beoordeeld.”
De schade voor herstel bedraagt € 22.000,00 (inclusief btw). Die mag de verkoper dokken.
Moraal van het verhaal: let op wat u als verkoper noteert op het inlichtingenformulier. U moet voldoende meedelen. En let als koper op dat u voldoende onderzoek verricht als daarvoor aanleiding is. En verzeilt u onverhoopt toch in een conflict: wij hebben vaker met dit bijltje gehakt, zowel voor koper als verkoper als makelaar. U weet ons te vinden! Van Loon advocaten, linker dan de rechter.
Uitspraak van 28 februari 2020 van de Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2020:978).
Van Loon Advocaten, uw specialisten op diverse rechtsgebieden. U kunt uw voordeel doen met onze expertise in onder andere: ondernemingsrecht, incasso en strafrecht.